本文是一篇民商法论文，笔者认为居住权制度的良性运行离不开清晰的裁判规则和完善的登记体系，通过司法解释明确权利冲突的解决标准，并通过技术手段优化登记公示制度，能够有效减少纠纷，保障交易安全，同时维护居住权人的合法权益。更好地实现法律效果与社会效果的统一，促进社会和谐与交易安全。
1绪论
1.1选题背景及意义
居住权起源于古罗马时期，后续被意大利、德国、法国等多个国家借鉴、创新。尽管不同国家构建的居住权制度有所差异，但其立法目的都是为了满足居民基本的居住需求，构建民有所居的美好社会状态。2021年生效实施的《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）首次确立了居住权制度，是一种新的用益物权。此外，居住权还是一种人役权，即为特定人的利益而利用他人之物的权利，其权利大于一般的使用权。居住权的本质就是将房屋的所有权与使用权权能分离，所有权人依然对房屋享有所有权，但是居住权人可以占有、使用房屋及其附属设施，从而满足了民事主体对房屋利用形式的多样化需求。
居住权是从房屋所有权把使用权权能分离后得到的，从而引发在处分房屋时涉及的房屋利益更加复杂。《民法典》仅有6个法条对居住权的含义、设立、消灭等内容进行了简要的规定。目前学者的研究方面主要集中在居住权的功能、主体、设立等方面，但是在居住权与其他权利产生冲突时的裁判规则问题上尚未进行深入的研究。从《民法典》现有规定来看，房屋时存在的权利类型主要包括物权和债权，故本文主要围绕居住权与所有权、抵押权、租赁权之间的冲突展开讨论。例如当房屋上同时存在居住权和抵押权，债务人无法清偿债务，抵押权人要求优先受偿抵押物时，居住权人和抵押权人的利益该如何平衡？有些城市为了避免出现类似问题，出台了地方规范性文件的形式人为干预居住权和抵押权并存。如抵押权设立在先的，居住权的设立需取得在抵押权人的同意。类似规定的合理性有待论证。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
罗马法通过将居住权纳入人役权范畴，确立了以特定主体生存保障为核心的权利构造模式，这种制度设计被法国、德国等国家所采纳。《法国民法典》对罗马法役权体系进行了规范性继受，在人役权框架下构建了用益权制度体系，其中居住性权利作为使用权的特定形态存在。依据该法典第二卷第三编之规定，权利主体得与其家庭成员在指定居所内生活，但行使范围严格限定于满足基本居住需求，且因具有人身专属性不得转让或出租。1这表明在法国的法律体系下，居住权与所有权的冲突解决，需考虑居住权的这种严格限制属性，当二者冲突时，在保障所有权的基础上，要充分考虑居住权人基于家庭居住的基本需求。德国的居住权制度发展具有独特性。
德国民法确认了用益权制度和限制的人役权。传统的居住权具有极强的人役性，在权能上，处分和收益权能受到严格限制，不可继承、不可转让，法定孳息收取能力被禁止；主体限于有住房需求的自然人，客体为合法规划建设的房屋，原则上无偿设立，权利随权利人死亡而消灭。2但随着商品经济的发展，为满足对他人住房物权性利用的需求，德国于1951年通过了《住宅所有权及长期居住权法》，规定了可自由流转的长期性居住权。这就使得在德国会出现传统人役性居住权与用益性居住权在不同场景下与其他权利的冲突问题。例如在家庭内部，传统居住权与所有权冲突时，更多考虑家庭伦理和弱势群体保障；而在市场交易中，用益性居住权与其他权利冲突，则更侧重交易规则和经济利益平衡。
2居住权的基础理论
2.1我国居住权的历史沿革
居住权形成于资本主义启蒙运动时期，居住权最早最核心的住宅不受侵犯理论在英国起源，在美国作为基本人权正式步入宪法，随后成为世界各国宪法中的一项基本权利。
我国历史上，最早保护住宅的法律规定可追溯西周。其次，在汉代的法律中，杀死非法侵入住宅的，按正当防卫处置，无罪。其后的《北周律》《北齐律》《唐律》《宋刑统》《大清律例》等法律中都有保护住宅的相关规定，体现了居住对社会发展的重要性。
2004年，我国将“公民的住宅不受侵犯”写入宪法，体现了国家对居民居住安全的保障。2021年居住权制度正式纳入《民法典》，标志着居住权已经从居住安全阶段向着居住保障阶段拓展。
但是，在居住权制度正式纳入《民法典》之前，居住权制度的立法必要性成为理论界与实务部门争论焦点。2002年首次公开征求意见的《物权法》草案在用益物权分编中创设居住权规范，该制度设计的法理基础源于对家庭成员（如老年父母）、婚姻关系解除后弱势方以及履行长期照顾义务的家政服务人员等特定群体基本居住需求的保障。立法机关通过将家庭伦理义务的物权化表达与社会政策目标相结合，试图构建具有中国特色的居住保障制度。2005年在《物权法》草案的第四次审议稿中，居住权制度得到了较为详细的规定，包括其定义、设立方式、权利内容等，旨在通过法律手段保障特定群体的居住权益。2006年在《物权法》草案的第五次审议稿中，居住权制度被删除。立法机关认为，居住权的适用范围有限，且相关问题可以通过其他法律得到解决，如婚姻法中的抚养、赡养规定，合同法中的租赁规定等，无需单独设立居住权制度。尽管2007年颁行的《物权法》中并未规定居住权，但这并未阻碍我国学者对居住权制度的研究和探索。
2.2居住权的概念辨析
《民法典》仅用6条法条对居住权的含义、设立、消灭作了简单的规定。《民法典》出台前，学术界对居住权的争议集中体现在是否设立居住权制度以及构建居住权制度的内容上。然而，居住权入典后，对居住权制度的争议逐渐从学术界扩大实务界，演变成对《民法典》中关于居住权制度6条法条的解释，尤其对于《民法典》第366条居住权概念之界定。
居住权的主体，即居住权人，应限定为自然人。学界中对居住权人是否包括法人、非法人组织有不同的认识。申卫星教授认为法律并未否定非自然人主体（即法人、非法人组织）享有居住权，且民事主体的权利能力一律平等。非自然人主体取得居住权后，可交由特定自然人实际行使，如企业将房屋作为员工宿舍分配给员工使用。11王利明教授则认为居住权设立的目的主要是为了特定自然人基于赡养、扶养等特殊生活需要设定的权利，只能由自然人享有，若以商业目的需要使用他人房屋应通过订立租赁合同的方式实现。12笔者认为居住权的功能定位为“满足生活居住的需要”，只有自然人才会有“生活居住的需要”，也只有自然人才有所谓的“住宅”。在居住权的权利主体资格扩展至法人及其他非法人组织的情形下，其权利实现机制仍需依托自然人主体的行为完成。这意味着，法人或非法人组织本身并无法直接行使居住权，这一观点在实质上否定了它们作为居住权人的可行性。此外，居住权人的直系血亲（含自然血亲与拟制血亲）、共同生活体的姻亲成员，以及提供必要生活服务的辅助人员（如居家照护从业者、家政服务提供者等），可基于身份关系或服务契约享有派生性居住权益。
3居住权权利冲突类型................................12
3.1居住权与房屋所有权的冲突..........................12
3.1.1案例引入.................................12
3.1.2.居住权人和所有权人共同行使使用权时的冲突............................12
4居住权权利冲突时的裁判规则...............................20
4.1居住权和房屋所有权冲突时的裁判规则.....................20
4.1.1合同居住权：以居住权登记为中心........................20
4.1.2遗嘱居住权可对抗恶意房屋买受人..................21
5结语.........................29
4居住权权利冲突时的裁判规则
4.1居住权和房屋所有权冲突时的裁判规则
4.1.1合同居住权：以居住权登记为中心
根据上文可知我国基于合同设立的居住权遵循登记生效的物权变动规则。当事人签订居住权合同后，须共同向不动产登记机构提交申请材料，经依法登记后居住权方得设立。在实践中，与此相关的纠纷大致有如下几种：
（1）居住权合同已订立，但尚未办理登记手续，所有权人反悔要求法院确认居住权合同无效。对于该种情况，要先审查所有权人反悔是否有理有据，即居住权合同是否有效。我们应当依据《民法典》合同编关于合同订立与合同效力的规定，对居住权合同进行全面的审查。这包括但不限于合同的主体资格、意思表示的真实性、合同内容的合法性以及合同形式的合规性等方面。如果经过审查，居住权合同符合民法典的有关规定，那么该合同自然具有法律效力，法院应当依法驳回原告的诉讼请求，所有权人应当严格履行居住权合同的约定。因为合同既然合法有效，原告的起诉就没有法律依据，法院没有理由支持其诉求。同时，居住权登记作为物权变动的法定公示要件，虽不影响合同本身的效力，但关系到权利对外对抗效力。即便争议仅存在于合同当事人之间，法院在确认合同有效时，亦应依据《民法典》第368条之规定，对居住权人的登记请求权予以司法保护。所有权人负有法定协助登记义务，其不履行该义务的行为构成违约，法院可依法判令其限期办理登记手续，以保障居住权人取得完整的物权效力。需特别强调的是，居住权登记制度承载着物权公示功能，其不仅关乎居住权人的利益保护，更涉及交易安全与市场秩序。司法裁判通过强制履行判决，既维护了合同信用原则，也彰显了民法典实施后物权变动的法定程序要求，对于引导当事人依法行使权利、履行义务具有示范意义。
5结语
居住权权利冲突是一个涉及多方主体、多种民事法律关系的问题。在居住权和所有权权利冲突类型中，最常见的表现是已订立居住权合同，但尚未办理登记，所有权人将房屋出售给第三人并办理过户手续，第三人要求居住权人腾房的情况
