本文是一篇金融论文，笔者和在分析双方财务状况的基础上，结合了近十年来两家企业在运营及转型方面的商业决策，总结出了万达商管集团和龙湖集团实行轻资产模式转型的动因、方案及实施效果，并做了多角度对比。
第一章绪论
1.1研究背景
随着中国城市化进程不断推进，城市人口的逐步增加拉动了住房需求的快速增长。房地产行业得到了快速发展。在蓬勃发展的同时，房地产行业在国民经济中的地位也得到不断提升。2023年，全国房地产开发投资额为11.09万亿元，房地产业及其上下游产业对GDP的总贡献率达17.3%，由房地产业完全拉动的投资占全社会固定资产投资大的比重超过五成。除此之外，房地产行业还为我国实体经济提供了超1500万个就业岗位。
经济体量如此可观的房地产业，其行业特征十分明显：由于土地是房地产开发的物质基础，所以在开发成本中，土地的获取及购置成本长期占据着较大比重。另外，在建设过程中，建筑物的设备购置和施工环节也需要大量的资金投入。这些现实因素导致房地产行业内大多数企业需要运用重资产模式来维持其正常运营。针对房地产企业而言，重资产模式主要体现在其“自投、自建、自营”的运营模式上，即项目前期由房地产企业自身拍得地块，中期自行安排动工建设，后期由房地产企业负责项目运营及管理的经营方式。
但随着房地产企业竞争的日渐激烈和住房需求的逐渐饱和，近些年部分房地产企业在重资产模式的发展下出现明显的财务问题，甚至出现“暴雷”。其背后主要是由债务集中到期引致的流动性紧张问题，资金在项目间周转不畅引发的资金链断裂问题等等。这些现象暴露了重资产模式下房地产企业普遍存在资产负债率高、资金周转速度低等缺陷。
因此，近些年国家对房地产市场进行了频率较高的调控，守住不发生系统性金融风险的底线。在融资和货币政策上，调控基调总体呈现出较为紧缩的态势。政府频繁地进行宏观政策调控，旨在令我国的房地产市场维持长期、高效的运作状态。二零二零年八月，我国的住房和城乡建设部与中央银行共同出台“三道红线”政策1，这一政策的作用对象为房地产企业，政策目标在于抑制房地产企业债务的过快增长。
1.2研究意义
1.2.1理论意义
本文选取万达商管集团和龙湖集团为案例对象，通过对比分析它们各自的轻资产模式，并综合运用财务指标与非财务指标，来全面解析轻资产模式的特点。本文旨在结合轻资产模式的理论知识与企业战略，深入挖掘万达商管集团与龙湖集团的转型动因、转型方案、经济效果。
因此，本文在承接并梳理现有轻资产模式研究成果的基础上，进一步拓展和深化了轻资产模式在房地产企业应用领域的案例研究。值得指出的是，当前商业地产轻资产模式的研究体系中，鲜有对两家企业进行并列对比的深入研究。因此，本文旨在弥补这一研究空白，对现有学术研究进行有益补充。
1.2.2现实意义
在过去的一段时间里，由于货币政策的相对宽松，房地产市场经历了显著的增长，从而掩盖了高杠杆率和单一融资渠道所带来的潜在风险。然而，随着房地产市场监管体系的逐步完善，加之行业内竞争加剧，高负债率和高重资产比率已成为制约企业持续发展的关键因素。
本文将探讨在宏观政策日趋稳定的情况下，企业如何借助轻资产模式，确保充足流动性、有效降低资产负债率，并探索新的盈利点，实现可持续增长。本课题研究旨在为我国房地产企业向轻资产模式转型提供理论支持和实践借鉴，推动行业的健康、稳定发展。
第二章文献综述及原理分析
2.1文献综述
在当前的商业运营实践中，资产运营模式根据其资源配置方式和资本密集程度的不同，可以细分为重资产与轻资产两种模式。其中，轻资产模式因其在固定资产投入上的相对精简、专业化分工的高效性，逐渐成为传统企业关注的焦点。本章旨在通过系统的文献综述，深入剖析轻资产模式的内涵、转型动因、转型方案及其所带来的经济效果，以期为本文的后续研究奠定了坚实的理论基础，同时也为相关领域的学术探讨提供一定的研究价值。
2.1.1轻资产模式相关概念研究
（1）对轻资产的界定
资产对企业的性质与收益来源产生重要影响。按照资产的存在形态划分，企业资产可分为有形资产（Tangible assets）与无形资产（Intangible assets）两类。有形资产是重资产的主要组成部分，包括土地、机器设备等等。而无形资产则是轻资产的核心内容。
轻资产这一概念最初由Wernerfelt教授在1984年提出。学者认为，轻资产（asset-light）是企业资产组成中长期的、有价值的、难以在短时间内被取代的资源，比如客户忠诚度和满意度等竞争优势[1]，但彼时仍未将轻资产与企业资产进行明确关联。在Wernerfelt教授的理论基础上，Amit等学者认为，轻资产不仅包括企业在经营过程中的品牌、人员、经验、客户等资源，还包括对资源的管理能力[2]，这使得轻资产从资源角度向能力范畴延伸。之后，Barney等学者正式从企业资产的角度对轻资产作出详细界定，学者指出企业的无形资产是轻资产的核心表现形式[3]。至此，轻资产不仅包括可以反映在财务报表中的专利权和商标权等无形资产，还包括企业在经营过程中所积攒的科技研发、人力资源和管理系统等难以量化的资源，以及企业对这些资源的管理与整合能力。同时，由于麦肯锡（McKinsey）咨询管理公司在轻资产领域具备丰富的应用经验，其对轻资产的理解与定义有助于进一步明晰轻资产的相关概念。因此，王晶引入麦肯锡公司的轻资产模式，认为该模式下的轻资产是一种主要由经营经验、外部形象、高效运营体系和广泛客户网络构成的资产形态[4]。
2.2运营原理分析
轻资产模式的理论核心在于探讨如何通过该模式提升企业的经营收益率。微笑曲线、价值链理论和分工理论等理论基础，在本质上均指向了专业化的重要性。专业化不仅能够有效提升企业的运营效率，进而带动收益率的增长。为实现专业化，企业需要清晰辨识自身的资源和组织优势，聚焦于价值链中附加值最高的环节。这一过程不仅促进了企业的专业化进程，还进一步巩固了其品牌优势和无形资产的积累，从而为企业带来超额利润。
2.2.1理论基础
（1）微笑曲线理论
宏碁集团的创始人施振荣先生于1992年提出微笑曲线理论，他认为企业如果想实现持续发展必须专注从事于生产链条中的高附加值环节[69]。
从图2.1可见，由于制造环节利润率较低，产生附加值也较低，位于图线中间区域。相应地，高附加值环节是处于图线两端的设计、研究开发及营销、售后环节。因此，企业应当在加强设计及研发的同时，加强营销及售后服务体验[70]。
结合案例企业来看，这一理论的实践价值在于引导万达商管集团和龙湖集团的业务重心从原先低附加值的开发与建设环节，转向高附加值的设计及物业服务环节，以求增加企业收益。
第三章 研究设计 ................ 20
3.1 案例研究方法选择 ............................. 20
3.2 案例企业选择 ........................... 20
3.3 数据收集 ..................... 21
第四章 案例背景介绍 ................................. 25
4.1 房地产市场背景介绍 ........................ 25
4.1.1 土地及商品房成本 ................................... 25
4.1.2 房地产市场监管政策 ................................ 26
第五章 案例分析 ............................... 36
5.1 案例企业轻资产模式转型动因分析 ..................... 36
5.1.1 万达商管集团转型动因 .......................... 36
5.1.2 龙湖集团转型动因 ................................. 41
第五章案例分析
5.1案例企业轻资产模式转型动因分析
5.1.1万达商管集团转型动因
据查证，万达商管集团的转型时间为2015年。因此本文引用万达商管集团2012-2022年财报数据，保证在时间维度上，做到对轻资产模式转型前后财务数据的充分覆盖，其中，2012年至2015年为轻资产模式转型前时期，2016年至2022年为轻资产模式转型后时期。
（1）资产结构动因
对资产结构的动因分析首先从资产负债率着手。另外，查阅万达商管集团的年度财务报表可以发现，集团有意在经营过程中出售部分固定资产，以降低固定资产在资产组成中的占比。
因此，在表5.1中加入固定资产率分析，以评价万达商管集团剥离固定资产的实质效果。
第六章研究结论及建议
6.1研究结论
经过对万达商管集团与龙湖集团在轻资产模式转型动因、转型方案、经济效果等方面的深入分析与对比，本研究得出结论如下：
（1）转型前，两家案例企业共同面临监管趋紧、同业竞争激烈、土地成本及融资成本上涨的外部环境问题。这也是案例企业轻资产模式转型的外部动因所在。同时本文研究发现，万达商管集团主要基于资产结构、流动性及盈利性等内部动因推动轻资产模式转型。而龙湖集团存在盈利性转型动因，但流动性及资产结构的内部动因并不明显。
（2）多案例探索发现，两家案例企业在轻资产模式的转型方案中均体现出对微笑曲线理论、价值链理论及分工理论的运用。进一步对转型方案加以对比后发现，二者的本质区别在于其核心运营模式：万达商管集团采用“重组托管模式”，而龙湖集团采用“租赁+运营模式”。这导致双方在执行策略、业务范围、无形资产使用方式、资产管理模式、项目运营方式等多个层面表现出明显差异。
（3）通过案例间分析对比发现，案例企业不仅在转型方案上存在若干差异，其经济效果在轻资产模式转型后也呈现出不同的结果
