本文是一篇工程管理论文，本文基于广东省对产业结构升级和维持住宅价格稳定的现实需要，从理论分析、现状分析、实证检验等方面来论证广东省产业结构升级对住宅价格的影响。
第1章绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
随着我国经济多年来的高速发展，以及国内外形势的变化，产业结构升级已经成为我国当前时期的重要课题。一方面，我国经济发展步入新阶段，增长速度逐步放缓，传统的发展模式急需革新，必须以新发展理念推动经济高质量发展。为了跨越“中等收入陷阱”，更好地满足人民群众对美好生活的需要，必须转变发展方式，进一步优化产业结构，寻找经济增长新动能。另一方面，国际经济形势也存在很强的不确定性。随着贸易摩擦不断加剧，美国在高科技领域对我国进行了严格管制，并利用所谓的“实体清单”来打压中国企业，加大了产业链、供应链风险。俄乌冲突愈演愈烈，导致能源价格不断上涨，能源安全面临威胁。新冠肺炎疫情的爆发，造成全球经济的持续低迷。在当前形势下，产业结构升级对保持经济稳定发展、应对各类风险挑战都具有重要意义。
与此同时，我国的住宅价格在近十几年来上涨迅速，全国住宅商品房的平均销售价格从2011年的4993元/平方米上升到2021年的10396元/平方米，上涨了108.2%。住宅价格如果存在不合理增长，一是加剧了社会分化，使得大量低收入者无法购房或者支出过大影响生活质量，加大了民生保障工作的难度；二是进一步降低了人口出生率，现在老龄化进程正在加速，房价高的地区晚婚晚育情况较为普遍，甚至出现结不起婚的现象，直接导致出生率下降；三是高房价增加了实体经济的成本，使得资金大量流向房地产行业，导致经济脱实向虚，不利于国民经济的健康发展。同时，较高的住宅价格一旦猛烈下跌，也将给我国的经济发展带来冲击，进而影响经济社会稳定。
1.2国内外研究现状
1.2.1关于住宅价格影响因素的研究
关于住宅价格影响因素的研究有很多，各学者从政策、人口、收入、地价、金融等几个方面都进行了深入研究。
在政策方面，张凌和朱丽妃（2022）[1]利用断点回归的方法研究了限购对住宅价格的影响，发现限购对投资需求起到了一定的抑制作用，从而对住宅价格有较为显著的负向影响。欧阳志刚等（2019）[2]利用面板回归模型来研究监管政策对房价的调控效果，发现限贷、限购、限价政策在一、二、三线城市有不同的调控效果。
在人口方面，韩立达和何理（2021）[3]在研究后认为，人口的进一步流动会带动商品住宅价格上涨，且在不同经济水平下具有一定的差异。王重润和赵昶（2021）[4]利用中介效应模型研究后认为人口老龄化对房价具有显著的负向影响且具有显著的区域异质性。康健和张超（2021）[5]在对省级面板数据研究后认为老年抚养比和少年抚养比的提高都会降低房价水平。Mankiw和Weil（1989）[6]在研究了人口与房价的关系后，发现人口结构的变化使得住宅的需求变大，从而促进住宅价格上涨。
在收入方面，黄元斌（2023）[7]通过杜宾模型实证研究了城乡收入差距对房价的影响，城乡收入差距对本地区的房价有正面影响，而对相邻地区房价有负面影响。胡敏（2021）[8]通过固定效应模型研究了收入水平对房价的影响，发现劳动力收入水平会对房价产生明显的正向影响。Poterba（2003）[9]的研究发现，提高收入水平会增加房地产需求，从而推高当地的住宅价格。
第2章相关概念界定与理论基础
2.1相关概念的界定
2.1.1住宅价格
目前我国市面上可以流通交易的房产主要指商品房，商品房是指经过政府有关审批流程，由房地产公司投资建设用于出售出租的住宅、办公楼、商业营业用房、以及其他用房等。由于住宅商品房在我国商品房中的比重非常高，同时直接关系到人民群众的切身利益，因此本文研究的对象为住宅商品房的价格，简称住宅价格。同时因为二手房的价格受较多额外因素影响，难以代表住宅本身的价值，所以本文的住宅价格特指新建住宅商品房的销售价格。
客观上看，住宅价格是土地价值和建筑物价值的总和，但从房地产开发公司角度看，包括了购买土地、建造住宅、贷款融资等环节投入的成本和预期的利润。而从购买者的角度看，住宅价格并非完全由其产生的成本来计算，还受到购买者对该城市、该区域、该地段的主观认同度影响，此外，住宅市场的供求关系也将对住宅价格产生冲击。总体而言，由于住宅的不可动性，住宅价格会受到所在城市宏观经济状况的强烈影响，在各个城市也可以呈现出完全不同的价格走势。
2.1.2产业结构升级
产业结构一般指某个地域中，第一产业、第二产业、第三产业占经济总量的比例，而产业结构升级包含了两个含义：一是产业结构之间会随着经济发展而呈现较为稳定的变化趋势，即第一产业的占比将不断减少，第二产业比例会在初始阶段上升后趋于平稳，而第三产业占比则会不断增加，这种升级一般称为产业结构高级化。二是在产业结构高级化达到瓶颈期后，经济发展的内在需要将促使产业结构进行深层次的调整和优化，通过合理配置资源促进各产业之间的均衡协调发展，从而进一步提高生产效率，达到各产业相互促进的最终目标，这种升级一般称为产业结构合理化。
2.2产业结构相关理论
为进一步了解产业结构对城市的影响，本文对相关产业结构理论进行了梳理，并简单分析如下：
（1）配第-克拉克定理
威廉•配第在对各产业的收入和产出进行分析的时候发现，第三产业的收入水平要高于第二产业，而第二产业又明显高于第一产业。克拉克在配第发现的基础上进一步归纳总结，得出了产业结构升级中的一般性规律：在经济持续发展，人民收入不断提高的情况下，人力资源将首先会从第一产业流入第二产业，然后又从第二产业流向第三产业。配第-克拉克定理表明，在城市发展过程中，产业结构存在着从第一产业到第二产业再到第三产业发展的内生动力。结合前文对产业结构高级化的定义，可以得出产业结构高级化是各大城市发展中存在的客观规律。
（2）库兹涅茨法则
在配第-克拉克定理的基础上，库兹涅茨将国民生产总值和产业结构放在一起研究，得出了更为深刻的结论，可以简单概括为以下三点：一是农业的收入占比和就业占比将会呈现下降的趋势；二是工业的收入占比总体上会呈现上升的趋势，但就业占比会维持原状或略有上升；三是服务业的收入占比和劳动力占比都将会呈现上升的趋势。库兹涅茨认为，在城市发展过程中，三次产业之间存在着收入差，收入差会导致产业结构的变动。结合前文对产业机构高级化的定义，可以得出产业结构高级化会伴随着城市收入的上升。
第3章 广东省住宅价格与产业结构的现状分析 ................................ 21
3.1 广东省住宅价格现状分析 ................................ 21
3.2 广东省产业结构现状分析 .......................... 22
3.3 广东省住宅价格调控现状分析 ........................ 25
第4章 产业结构升级影响住宅价格的实证研究 ................................ 30
4.1 理论假设 ............................ 30
4.2 变量选取及数据处理 .................... 30
结论 ............................ 46
第4章产业结构升级影响住宅价格的实证研究
4.1理论假设
前文对广东省的产业结构和住宅价格的现状进行了分析，可以发现在广东省内，产业结构升级与住宅价格存在较强的现实联系，同时也可以发现珠三角地区、粤东西北地区在产业结构高级化和产业结构合理化指数上的表现存在一定的差异。同时在第2章中，由相关理论分析得出产业结构升级影响住宅价格的过程主要存在着人口和收入两条影响路径。由此，本文提出以下四个假设：
假设一：产业结构高级化和产业结构合理化对住宅价格存在显著影响。
假设二：产业结构高级化和产业结构合理化在珠三角地区、粤东西北地区对住宅价格的影响存在差异。
假设三：产业结构高级化和产业结构合理化对住宅价格存在经济发展程度导致的门槛效应。
假设四：产业结构高级化和产业结构合理化可以通过人口密度和人均可支配收入两个中介变量影响住宅价格。
结论
本文基于广东省对产业结构升级和维持住宅价格稳定的现实需要，从理论分析、现状分析、实证检验等方面来论证广东省产业结构升级对住宅价格的影响。通过固定效应回归、门槛效应检验方法、中介效应检验方法对广东省各城市2006年-2020年的数据进行了实证分析后得出以下结论：
（1）产业结构高级化和产业结构合理化对住宅价格有显著影响，产业结构合理化程度增加1%，住宅价格会增长0.0645%，产业结构高级化程度增加1%，住宅价格会增长0.1916%。
（2）产业结构高级化和产业结构合理化对住宅价格的影响存在差异，产业结构合理化在珠三角地区对住宅价格有更强的影响力，而产业结构高级化在粤东西北地区对住宅价格有更强的影响力。
（3）产业结构合理化对住宅价格的影响存在门槛效应，当人均GDP低于4.8765万元时，产业结构合理化对住宅价格的影响不显著，当人均GDP高于4.8765万元时，产业结构合理化对住宅价格有显著影响。
（4）产业结构高级化对住宅价格的影响过程中，人均可支配收入充当部分中介作用，中介效应相对大小为44.73%，而产业结构合理化对住宅价格的影响过程中，人口密度充当部分中介作用，中介效应相对大小为53.37%。
参考文献（略）
