本文是一篇市场营销论文，本文基于G公司经营性房产租赁业务发展历程及现状，通过问卷调查法识别当前营销策略存在的主要问题，为策略优化指明方向；基于营销环境和SWOT分析进行优势及机会识别，结合4Ps营销理论，从产品、价格、渠道、促销四个维度提出营销策略优化与创新建议，实现房产租赁业务营销能力提升；
第1章绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
在国内，对于那些持有经营性房产的公司而言，存在着民营以及国有这两种不同的公司主体形式。就国有公司来讲，其产权是归属于国家所有的，而且肩负着事关国家战略以及公共利益的重要任务。它的经营目标一方面会去追求经济效益，另一方面还会充分兼顾社会效益，并且其管理体制也是较为严谨规范的。在资源获取这个方面，国有公司能够凭借着国家给予的支持，从而在资金、土地以及政策等诸多方面都具备一定的优势，进而为国家经济实现稳定的发展给予了强有力的支撑。与此它还积极主动地去承担诸多重要的社会责任，比如为民众提供各类公共产品以及服务，以此来促进就业情况的改善，进而守护国家经济的安全。国有企业凭借自身所拥有的雄厚实力以及稳定的资源，在营销策略层面会更加着重于长期的品牌建设以及社会责任的切实履行。而民营公司，其产权是归属于私人所有的，它把利润的最大化当作主要的经营目标，其管理体制呈现出灵活高效的特性，而资源获取主要是依靠市场竞争来达成，靠着自身所具备的实力以及创新能力在市场上努力拼搏。民营企业以营销策略灵活多变而著称，由于身处激烈的市场竞争环境之中，民营企业往往会更有创新精神，擅长抓住市场热点以及消费者的痛点，能够快速地推出具有个性化的各类产品以及服务。
相比之下，国有企业作为房产租赁业务中的出租人，它对租赁业务有着更严格的要求，不仅要防止国家财产的流失，还要确保国有资产的保值增长、长足发展，这种双重目标使其在租赁业务中形成了独特的运营模式。虽然民营公司的营销策略也具有一定的研究价值，但在对行业整体发展的引领和示范作用方面，国有公司的房产租赁业务营销策略研究显得更为重要。
1.2国内外研究现状
1.2.1关于经营性房产管理方面的研究
（1）国内研究现状
经营性房产，又称经营性房地产，其定义主要是指那些非居住用途的、专门用于经营活动，并能够产生现金流、为投资者带来收益的房地产。这类房产通常涵盖了多种商业和服务业用途的房地产项目，是企业经营与管理的重要方面，现有文献基于如何加强经营性房产管理进行了相应研究。
在经营性房产运营内部控制与风险管理方面。建立有效的内部控制机制是提升经营性房产管理效率、防范运营风险的重要途径。杜雯[1]指出国有企业建立良好的经营性房产运营内控体系对于提升经营性房产运营效率、保证经营收益、最大程度减少和预防违规违法行为有极其重要的作用。建立经营性房产运营内控体系是国有企业应对风险、防范风险的基本保证，也是国有企业加强内部管理的重要措施。国有企业在经营性房产运营内控体系建立过程中，应建立和完善事前防控、事中审查、事后备案等经营性房产运营内控管理机制，同时保证此项管理机制贯穿决策、执行和监督的全过程，实现国有企业内控全覆盖，从而在经营性房产运营过程中凭借完善的内控体系，使国有企业获得持续可观的运营收入。林钦昭[2]认为国有企业从事房产租赁业务的管理经验不足，尤其在房产租赁流程、内部管控等方面暴露出诸多风险问题。在新形势下，为了有效规范租赁流程管理，保证国有资产安全和维护企业合法权益，有必要在开展房产租赁业务流程时，面对风险挑战，吸收实践中的经验，建立更加完善的管理机制：包括建立健全房产租赁管理体系、加强企业房产租赁业务队伍建设、建立租赁项目审批分类管理制度、建立企业租赁监督检查机制。从而促进企业房产租赁经营市场持续健康发展，实现国有资产的保值增值。为有效防止国有资产流失，确保资产保值增值，提升房产租赁业务的整体竞争力，罗展前[3]结合N单位的资产管理现状，提出地方资产管理平台公司应当采取切实有效的控制措施，提升内部管理与风险控制水平，确保其子公司严格执行国资委的监管要求，标准化各项操作流程，强化合同管理的合规性，并全面优化财务管理与审计程序。
第2章相关概念及方法基础
2.1相关概念
2.1.1经营性房产
经营性房产的核心目的在于持续获取经济收益，是通过出租、商业运营或者资产增值等途径来达成盈利目的房地产类型。它和自住型房产不一样，其价值更多地体现在创造现金流方面的能力，而不是居住方面的属性。其典型的形态有商业综合体、写字楼、酒店、零售商铺、产业园区以及长租公寓等等，涵盖了从消费服务一直到生产配套的多种多样的场景。
经营性房产有四个核心特点：其一，它以盈利为导向，运营思路都聚焦在投资回报方面，租金收益率、净营运收入以及资本化率成为关键指标。其二，它对运营有着较强的依赖性，收益能力和专业化管理之间存在着紧密的关联，需通过招商、维护还有品牌塑造等一系列举措来提高资产的价值。其三，它对市场十分敏感，会受到经济周期、区域产业政策以及消费趋势等多方面因素的直接影响。其四，它同时受到资本和政策的双重制约，前期需要投入大量的资金，而且回收周期也比较长，另外还受到土地用途、税收法规等诸多方面的严格限制，就像“商改住”政策出现变动，就有可能彻底改变项目的盈利模式。
从风险维度看，经营性房产面临运营风险（如空置率上升）、财务风险（利率波动加大偿债压力）和政策风险（如房产税改革）。其与自住房产有着本质的不同，不同之处在于：经营性房产把“资产工具”这一属性当作核心，需平衡短期收益以及长期增值这两方面，而自住房产仅仅是为了满足居住的需求而已。
由于G公司名下房产除了经营性房产以外，还包括办公用房及未竣工房产，本文仅聚焦于G公司对外出租运营且能产生持续收益的经营性房产。
2.2方法基础
2.2.1 SWOT分析方法
SWOT分析方法，其中Strengths代表优势、Weaknesses代表劣势、Opportunities代表机会以及Threats代表威胁，它属于一种战略管理方面的工具。此方法主要用于对企业或者项目展开系统的评估，具体是针对它们的内部优势与劣势，还有外部的机会与威胁来进行评估，进而制定出更为科学的决策以及竞争策略。其最为关键之处就在于借助结构化的分析方式，去识别出那些关键的影响因素，最终形成与之相匹配的战略方向。这种方法包含了三个极为关键的步骤：
（1）要素识别与分类
1）内部因素（可控）
优势（Strengths，S）：组织或项目具备的有利条件，如核心资源、独特能力以及在市场中所处的地位等。
劣势（Weaknesses，W）：组织或项目存在的不足，如资源短板、运营效率低下、竞争劣势等。
2）外部因素（不可控）
机会（Opportunities，O）：外部环境中有利于发展的趋势，如政策支持、市场需求增长、技术进步等。
威胁（Threats，T）：外部环境中可能带来风险的因素，如市场竞争加剧、经济波动、监管变化等。
第3章G公司经营性房产租赁业务营销策略现状与存在问题分析.............................22
3.1 G公司经营性房产租赁业务简介.........................22
3.1.1公司简介...........................................22
3.1.2租赁业务发展概况........................22
第4章G公司经营性房产租赁业务营销策略优化研究.....................39
4.1优化思路与原则.............................39
4.2基于营销环境和SWOT分析的市场机会识别...........................39
第5章G公司经营性房产租赁业务营销策略优化效果分析.................59
5.1效果分析思路.................................59
5.2房产租赁业务营销策略优化效果分析......................59
第5章G公司经营性房产租赁业务营销策略优化效果分析
5.1效果分析思路
经营性房产租赁业务营销策略优化策略提出后，结合实际最大化运用在房产租赁业务营销管理工作中。在策略执行一年后，为及时跟踪策略改进后的房产运营效果，了解优化策略在房产租赁业务中的实际运行效果，需要通过一定的方法，更为科学、客观的分析营销策略优化的效果，以验证优化策略的效用性与适用性。
基于G公司房产运营管理的实际情况，本研究构建了一套系统的效果分析体系。首先，运用层次分析法对各项绩效指标进行科学赋权，实现分析指标权重的量化确定；其次，通过建立分级分析标准，区分定量与定性指标，并综合运用企业数据库和问卷调查结果进行绩效等级评定；最后，采用模糊综合评价法，通过计算指标隶属度、构建判断矩阵及求解综合评价向量，完成对营销策略优化效果的系统评估，最终得出客观、全面的效果分析结论。研究结果为G公司房产运营管理的持续改进提供了科学依据和决策支持。
第6章结论与展望
伴随城市化进程的加快，国有闲置资产盘活与保值增值成为国企重要任务。G公司作为Z市国有企业的代表，在转型发展过程中面临经营性房产规模激增与现有营销策略不匹配的挑战。因此，积极探索市场需求，理清现阶段营销策略短板，通过公司内部优势与外部机会识别，尝试运用营销理论优化策略方案，并建立绩效评价体系验证实效性，对完善现阶段G公司营销策略体系，盘活闲置房产及提升企业创收能力具有重要意义。
本文基于G公司经营性房产租赁业务发展历程及现状，通过问卷调查法识别当前营销策略存在的主要问题，为策略优化指明方向；基于营销环境和SWOT分析进行优势及机会识别，结合4Ps营销理论，从产品、价格
