本文是一篇项目管理论文，该论文以T地产公司綦江分公司目前在建的项目作为研究对象，通过文献研究法、问卷调查法、案例分析法等方法，并结合公司现状及项目实际情况，对公司项目合约规划管理中存在的相关问题及不足进行分类汇总：①项目合约规划管理组织及制度不健全；②项目合约规划管理执行力严重不足；③项目合约规划格式标准不统一及内容缺失；
第一章绪论
第一节研究背景目的及意义
一、研究背景
工业地产作为房地产市场中的一个重要分支，在推动社会发展和经济增长、促进产业转型升级、增加就业机会等方面发挥着关键的作用。今几年来，为了拯救发展滞缓和处于低谷期的工业地产，为了稳定工业地产持续向好发展，为了推动工业地产高质量发展和迎来生机，国家和地方政府出台了一系列的现代产业体系规划、高新技术产业支撑引领的相关政策，如“十四五”规划、“中国制造2025”等，这些政策对工业地产的转型升级和持续稳定发展产生了重要影响，使其科技含量和附加值得到了显著提升。同时在国家大力推动新旧动能转换政策中，工业地产创新转型和提质增效也被视为推动经济高质量发展的重要途径。伴随2019年12月疫情扩散和国家三条红线政策的全面推行，导致工业地产投资与发展陷入停滞不前，一些工业地产公司被破产或陷入债务危机，很多工业地产项目销售状况不佳甚至成为了烂尾楼工程，这对当地经济增长、工业地产良性发展以及社会稳定产生了重大影响。然而，在这一背景影响下经济持续低迷、工业地产行业的竞争日趋加剧及高质量高标准发展要求等，都让工业地产公司持续发展面临较多挑战。
首先是经济的持续低迷。一些工业地产项目租售状况不佳甚至到达了亏损的地步，很多地产公司面临经济困境不愿意再投资工业地产项目，致使很多工业地产项目停工停产甚至违约拆资的情况发生，给当地经济发展和社会稳定带来了较大的影响。尽管国家自2020年以来出台了一系列房地产救市措施和政策，但是受疫情及经济大环境的影响，整个房地产市场反应仍然持续低迷，工业地产仍然处于寒冬之中。根据国家统计局最新数据[1]显示：2024年5月份，规模以上工业增加值同比实际增长为5.6%，见下图1.1；从环比看，2024年5月份，规模以上工业增加值比上月增长为0.30%，见下表1.1。
二节国内外文献研究综述
通过查阅文献，发现大量专家学者就对项目合约规划管理中存在的问题予以了关注并进行了大量的调查研究。特别是随着地产和建筑行业项目合约规划管理的不断丰富和发展，越来越多的专家学者开始从项目合约规划管理动机、组织体系、执行效果、标准格式及合约科目等不同角度审视和探讨地产公司项目合约规划管理存在地问题，并提出了一系列具有重要指导意义的研究成果，为本论文撰写提供了重要支撑。归纳起来，专家学者们对项目合约规划管理的研究主要集中在以下几方面。
一、国外文献研究综述
西方发达国家对项目合约规划管理的大量研究和实践已充分证明，项目合约规划管理对企业的良性发展及投资运营等影响较大，企业的正常经营活动离不开目合约规划管理的支持和指引。在国外对合同管理的研究与在国内对项目合约规划管理的研究是对应和一致的；因国外对合同管理已经有较长时间地探索分析和实践，所以研究得非常透彻和全面，且已经形成了较多成熟的理论和观点；国外的《FIDIC合同范本》便是国内建筑工程行业通用的《建筑工程施工合同范本》编制的依据和参考。
（一）关于项目合约规划管理办法方面的文献研究
1、项目合约规划管理对合约执行及变更、项目投资及计量等起指导作用
对项目合约规划（或合同）管理研究得比较广泛且也较早的是西方社会，美国在1959年就成立了国家合约管理协会，有些州甚至提供专门的合约管理指南供企业参考和学习。例如美国科罗拉多州人事行政部门提供的合约管理指南就详细讲述了合约管理的七部分内容：“①合约的执行：合约准备、合约分析、合约类型选择、合约付款、合约执行文件的建立、合约执行计划；②日常合约执行：合约执行的基本责任、工作计划和步、合约效力检查、监控和接受、国家所有权管理、债权管理和财务管理；③合约变更：变更基础、变更案例、釆购规则和变更批准、其他变更、价格变更、合约主体名称变更和合约主体变更协议；④转包合约和权利义务分配；⑤纠纷解决：纠纷解决的责任、谈判、其他纠纷解决方式、纠纷解决的执行；⑥合约效力的补救和终止；⑦合约结束”[2]。日本非常注重项目的前期调研与可行性分析、项目前期投资测算、工程量及造价的计算、招投标方式、合同的洽商、工程成本的管控与后评估等项目合约规划的全周期管理。英国在行业内并没有设立统一的项目配额标准，但项目建设的各方遵守计量和估的基本原则，按照相关项目规则计量金额进行结算。
第二章相关概念理论及分析方法
第一节相关概念
一、项目策划概念
项目策划是指一种具有建设性、逻辑性的思维过程，其目的是将所有可能影响决策的决定总结起来，对未来起到指导作用，最终达到既定方案目标；在特定时间范围内，为实现特定目标而规划、组织和管理资源的过程；它包括确定项目目标、范围、时间、资源、风险等方面的计划，并制定相应的执行方案和控制措施。项目策划不仅在项目管理中起着至关重要的作用，它还可以帮助项目团队明确项目目标和范围，规划所需资源和时间，识别和管理项目风险，提高项目执行效率和成功率。通过有效项目策划，项目团队可以明确各自职责范围和任务分工，避免资源浪费和冲突，同时为项目的顺利实施提供有力支持。
二、成本控制概念
成本控制是企业根据一定时期预先建立的项目成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，对各种成本进行有效监督、调控和管理的过程，旨在确保项目成本在项目合约规划约定目标成本范围内，以实现经济效益和利润最大化。项目成本控制是一个全面、动态的管理过程，涉及多个环节和复杂的管理策略。从项目启动到竣工整个过程中，成本控制不仅是成本部门的责任，还需要所有参与者共同协作，通过科学方法和合理的技术手段，降低成本和减少不必要的开支，确保项目成本的最优化。
第二节相关理论
一、项目合约规划管理理论
项目合约规划管理理论是指在国家现行法律法规、行业规范和工程计价体系下，以《项目建设合同》、初步设计及概算等批复性文件为依据，通过整体策划、对比分析、动态调整等方法，构建项目合约规划管理体系，分析项目总投资构成，预判项目超投超概风险，提出合理化建议，指导项目投资、建设实施及后期运营的一项基础性动态管理工作。项目合约规划管理理论在项目管理中起着至关重要的作用，它不仅有助于提高项目管理的效率和质量，还能有效地控制项目成本和风险；通过合理的项目合约规划管理，企业可以更好地实现项目的预期目标和收益。在地产项目开发建设前期，项目合约规划管理对在施工中可能会发生的各类合同、协议提前预判和提前分析，包含合同承包方式、承包范围、合同类型、合同金额、开定标时间及开定标方式等，因此项目合约规划管理是实现合同签订、招标采购、成本控制及风险预控的前提和基础。当然，项目合约规划管理系统作为招采及成本部门的行动纲领，起着指导招采及成本部门日常工作的作用，是整个工程项目能有效有序进行推进的保证，同时也是串联各职能部门协调沟通的桥梁。项目合约规划管理系统如图2.1所示：
第三章T地产公司綦江分公司概况、合约规划现状及环境分析...............21
第一节T地产公司綦江分公司概况.........................21
一、T地产公司綦江分公司总体简介..............................21
二、T地产公司綦江分公司人力资源情况...............................23
第四章T地产公司綦江分公司项目合约规划管理问题及原因分析............37
第一节T地产公司綦江分公司项目合约规划管理现状问卷调查.................37
一、问卷的设计和发放...................................37
二、问卷的回收与整理...............................40
第五章T地产公司綦江分公司项目合约规划管理优化策略..................50
第一节T地产公司綦江分公司项目合约规划管理改进总体思路.......................50
一、改进原则...............................................50
二、改进总体思路.................51
第五章T地产公司綦江分公司项目合约规划管理优化策略
第一节T地产公司綦江分公司项目合约规划管理改进总体思路
一、改进原则
工业地产项目合约规划管理运行是一个复杂而繁琐的过程，在其管理运行中需要遵循一定的原则。T地产公司綦江分公司为了确保其原则付诸于实际，应根据T地产公司及各股东对项目合约规划的监管要求以及行业需要，并结合国内外项目合约规划管理的实践经验和分公司现阶段的发展状况进行优化改进和提档升级。项目合约规划管理应该遵循以下改进原则：
1、三“全”原则。即全员参与、全方位展开、全过程管理。全员参与：项目合约规划管理要求全体员工参与，每一个高层领导和基层员工都是合约管理的参与人、执行人和被监督人。尤其作为领导层，要积极学习最新项目合约规划管理理念，强化项目合约规划管理执行力。全方位展开：指在公司每个层面和部门都实施项目合约规划管理，这不仅涉及物理的工作场所，还包括企业的政策、程序和文化等方面；其目标是创建一个支持项目合约规划管理的工作环境和平台，使得每个人都能在其职责范围内促进项目合约规划管理水平的提高。全过程管理：指从项目合约规划开始编制到项目合约规划执行完毕的所有工作；这意味着项目合约规划管理要贯穿于项目每个阶段，包括设计、招采、施工和收
