本文是一篇项目管理论文，本文通过对A房地产公司研究与数据分析，认为房地产成本控制应贯穿于全寿命周期，但成本控制效率最高的阶段为设计阶段，因此本文研究的设计阶段成本控制对A房地产公司具有非常重要的意义。
1绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
房地产行业在近几十年的发展中已经形成了经济产业链，在过去很长一段时间为这条经济链的各个主体带来了丰厚的价值，对我国的经济做出了举足轻重的贡献。在过去几年里，中国的地产公司数量在不断攀升，到了2021年底，已经达到了105434家。但是，从整体上来说，我国的房地产业已发生了很大的变化，整体上呈现出一种衰退的趋势。在我国进行了经济结构的调整之后，对房地产行业的控制力度加大，各项调控措施也陆续推出。在这些措施的调控下以及外界的市场条件发生了巨大的改变之后，我国的房地产行业已经逐步出现了下滑趋势，许多房地产公司都在艰难前行。近几年，中国的商品住宅的销售价格虽然保持相对较稳定的态势，但是房屋的销量却在下降。目前有大量的新开发房地产项目处于停工或半停工状态，房产无法销售，但从银行贷款的资金成本却每天在不断增加，导致很多房地产企业的负债率居高不下，为房地产企业的未来蒙上了阴影，最终走向被并购或者直接倒闭的道路。
目前，我国的房地产企业要在竞争激烈的市场中生存下去，并获得一定的收益，就应对项目的成本进行有效控制。在房地产开发过程中，如何有效地控制成本，是一个迫切需要解决的问题。而最有效的成本控制环节无疑就是设计阶段，因此，在设计阶段进行成本管控的重要性就不言而喻了。将成本控制的重心放在设计阶段可以使房地产项目开发达到预期的收益效果。因为设计阶段成本控制的资源投入小，试错成本低，但是在设计阶段所开展的成本控制工作却为项目全寿命周期的成本管控奠定了基础，对后续项目建设成本控制有非常深远的影响。通常情况下，规划设计阶段的成本约占项目开发总成本的70%，因而规划设计阶段也是提高成本控制效果和取得销售优势的关键（曾志南，2022），设计阶段成本管控的成功能为整个项目的成本管控建立良好的开端，从而大大提高成本管控人员控制成本的积极性与效率。
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
(1)房地产项目成本控制研究
在当前房地产行业整体下行的时代背景下，很多公司都意识到，想要在这个行业中可持续经营，就需要具备长远的战略眼光，众多房地产相关从业人员就开始在成本控制这一领域展开了探索和研究，希望可以开辟出一条适合企业的可持续发展之路。同时，也有许多的学者在这个方面做了探索和研究。
学术界有一部分学者对企业的成本控制主要是从房地产项目全寿命周期入手。比如，王乔（2020）以某综合建筑为例，将成本控制分解到招投标阶段、施工准备阶段、施工阶段、竣工阶段，每阶段采取不同的成本控制方法，以实现对项目全过程的成本控制，并取得良好效果。黄玉银（2021）结合某PPP项目的实例对项目实施全过程成本控制的流程进行了介绍，并提出应全员参与项目的成本管控。刘开云（2022）以工程造价咨询执业者的视角提出成本控制应是全过程的，并对全过程成本管理划分阶段，对各个阶段成本控制的重点进行了论述，强调成本控制应事前、事中、事后相结合。在此期间，应樱等（2022）提出应将全过程咨询引入工程项目建设，并从施工方案、施工工艺等方面提出优化措施，并运用到实例中，有效地降低了项目成本。
以上学者都强调房地产项目的成本控制应是全过程的、全方位的、全员参与的，但并未指出房地产成本控制重点应置于哪个阶段，从而可能出现成本失控的情况。针对以上情况，同时也有学者提出房地产项目的成本控制重点应在设计阶段。
2研究对象与方法
2.2 A房地产公司项目成本管控简介及存在问题
A房地产公司的成本管控主要分为建安成本和其余成本，成本合约人员控制建安成本，财务人员控制管控其余成本。成本管控体系以目标成本控制为主线，全过程实施动态成本管控，各类成本管控业务流程均在ERP系统上进行。目前该房地产企业的成本管控体系已有一定的成熟度，但仍然存在如下问题：
(1)成本管控效率偏低
房地产建安成本的分部工程较多，成本管控人员分不清主次，对所有的成本都投入较多的精力去管控，没有侧重点，而该企业的方案决策终点是每周一次领导办公会，从而导致成本管控的决策效率偏低。
(2)分部工程目标成本确定效率低
在设计阶段，该企业总的目标成本是根据销售收入减去领导层决策的目标利润逆推而来，这种模式能得出总的目标成本，但不能将总成本合理地分摊到各分部工程当中去，现阶段该企业的做法是参照历史类似的项目，再根据市场询价获取，这种做法的速度较慢，且只是机械地参照类似历史项目，未考虑时间等因素，所以在准确度上也会有较大误差。
(3)设计部门和成本部门成本把控方向不一致
该企业设计部门更多的是为满足营销的要求向设计单位下达设计任务书，对于成本的考虑相对较薄弱，成本部门更多是从成本控制角度去考虑设计，两个部门之间没有较好的沟通，导致项目的开发满足了营销的需求却增大了成本。
2.3 A房地产公司项目目标成本科目划分
本文选取A房地产公司体量最大、金额最多的高层项目及对其应地下室作为研究对象，A房地产公司的目标成本包含房地产开发项目的所有成本，按照归属与分类的方式按成本科目逐级划分，不同房地产开发企业的科目划分及统计口径有所区别，但仅仅在于费用归属的区别，基本上都能涵盖所有成本，通常按科目划分可分为一级科目，二级科目，三级科目，四级科目。
研究方法本文主要采用数学建模法和理论与实证分析相结合的方法。
(1)数学建模法
本文采用层次分析法确定重点控制成本的分部工程，基于指数平滑法建立模型的项目目标成本预测等。
(2)理论与实证分析相结合的方法
本文详细地阐述了层次分析法相关理论，并结合A房地产公司的分部工程成本科目划分，再根据影响成本控制的因素对33项分部工程的成本控制重要程度进行排序，确定出需要重点控制成本的分部工程；阐述指数平滑法相关概念，结合房地产项目目标成本管理的基本理论与A企业的成本数据库中历年高层项目结算数据预测出新开发的高层项目的目标成本。
3目标成本控制相关理论....................15
3.1目标成本理论..................15
3.2目标成本控制的原则.......................15
3.3设计阶段目标成本控制..................................15
4基于层次分析法的重点成本控制分部工程确定.........................19
4.1层次分析法理论................................19
4.2方案层的确定....................................19
4.3指标层的确定.........................19
5基于指数平滑法的目标成本预测.............................28
5.1指数平滑法概述.........................................28
5.1.1指数平滑法在快速确定分部工程目标成本的适用性......................28
5.1.2指数平滑法确定目标成本的步骤................................28
6设计阶段目标成本控制优化与应用
6.1设计阶段成本控制
6.1.1房地产项目方案设计阶段成本控制
在方案设计阶段，应严格执行规划设计阶段确定的各项指标，同时新开发项目要想获取目标收益，销售部门应对该区域潜在购房者的购房需求进行调研，从而有针对性地进行方案设计，在满足销售要求的前提下最大限度地降低成本，从而合理地确定的设计方案。
通过招投标的方式选取最优的设计单位，在通过充分市场竞争的方案设计单位，对拟建项目的建设理念的理解更加透彻，才能更好地设计出符合房地产公司要求的方案，方案完成之后应对方案进行严格评审，降低后期变更或返工导致成本增加的风险，并及时做出方案的概算，确保项目的造价在目标成本范围内。
6.1.2房地产项目施工图设计阶段成本控制
施工图设计图纸确定之后，整个项目的人料机成本也已经基本确定，在不出现大的意外的前提下，整个项目的成本直至实施结束也不会有太大的波动，所以要对设计单位按照确定的目标成本下达设计任务书，确保钢筋、混凝土等主材的含量在保证使用安全和满足规范要求的前提下降至最低；还应注重施工图的设计质量，严格执行施工图评审相关制度，必要时可引入BIM等技术手段降低返工及其他因设计图错误导致的成本的增加；同时施工图设计应预留一定的变更费用，以应对后期市场及政策变化带来的项目变更增加的成本费用。
7结论与展望
7.1结论
本文通过对A房地产公司研究与数据分析，认为房地产成本控制应贯穿于全寿命周期，但成本控制效率最高的阶段为设计阶段，因此本文研究的设计阶段成本控制对A房地产公司具有非常重要的意义。通过对设计阶段应重点控制成本的分部工程的判别和目标成本的预测，再对分部工程目标成本优化后得出新的目标成本。得出结论如下：
（1）明确房地产企业对房地产项目成本的管控应以事前控制为主，重点管控阶段应为设计阶段，并且对各分部工程的成本控制也应有重点，通过层次分析法结合分部工程成本占总建安成本比例、分部工程成本的敏感度、分部工程成本主观可控度这三个影响成本控制的因素对设计阶段的33项分部工程成本控制重要性进行排序，判别出户内精装、室内电气工程、外檐工程、空调与通风工程、地基与基础、结构工程、门窗和栏杆工程等7项分部工程应是设计阶段控目标成本控制的重点，以上7项控制重点也适用于该公司其他类似项目。
（2）指数平滑法适用于A公司在设计阶段对目标成本
